Квартиры. Обзор за 2009 год.

Продолжается мировой экономический кризис. И от  него  в первую очередь пострадал рынок недвижимости . 2009 год – очень сложный. Цены весь период продолжали медленно снижаться , за исключением  сентябрь – когда клиенты вернулись из отпусков и Декабря  - перед Новым годом. В эти периоды отмечалась некоторая активность  на рынке недвижимости и количество сделок увеличилось. По сравнению с декабрем 2008 – январем 2009 г. стоимость квадратного метра в г. Санкт-Петербурге в течение года в среднем упала на 20%.
Так например, в Невском , Красногвардейском  районах в начале года стоимость квадратного метра держалась на уровне 92 тыс. рублей , то в декабре она составляет 75 тыс. рублей.
На севере города (Приморском, Выборгском, Калининском районах) цена за квадратный метр составляла соответственно 90-95 тыс. рублей, то к концу 2009 года она составила 74-80 тыс. рублей.
Особым спросом весь год пользовались однокомнатные квартиры и комнаты. Наиболее  активно приобреталось жилье эконом –класса – это однокомнатные квартиры по цене 2200 – 2400 тыс. рублей, а так же элитное жилье , но сильно потерявшее в цене. Необходимо отметить тенденцию, когда продавцы квартиры, переоценив ситуацию, пытались повысить стоимость.  А многие заняли выжидательную позицию. Люди ожидают изменения ситуации в лучшую сторону и откладывают продажу на один-два года. 
А покупатели, в основной массе, при просмотре объекта недвижимости предлагали снижение цены на 5-7% от его начальной стоимости и продавцы соглашались на серьезное снижение стоимости – как правило из-за личных обстоятельств.
Говорить о том, что рынок жилой недвижимости достиг «дна» еще рано. Кризис не кончился, денег у людей не стало больше. 
За 2009 год предложения на вторичном рынке жилой недвижимости упали примерно на 25-30 % . Так как продавцы не хотят свои объекты продавать так дешево, в связи с этим мы наблюдаем дефицит вторичного рынка. Но в этой ситуации необходимо учитывать , что и спрос упал на те же 25-30 %.
Особо необходимо отметить состояние программ ипотечного кредитования. В случае, если будет снижение процентной ставки до уровня 10-12% годовых в рублях (сейчас 14% и выше), если будет смягчены требования к заемщикам (без справки 2-НДФЛ), то эти шаги приведут к увеличению сделок по приобретению объектов с привлечением финансовых средств по  ипотечному кредитованию, что в свою очередь оживит рынок недвижимости.
Делать какие-нибудь прогнозы рынка недвижимости в 2010 году опасно. Все зависит от экстренных ситуаций в стране (мире), но однозначно негативное настроение сменяется позитивным. Рынок недвижимости продолжает восстанавливаться.

Исполнительный директор, Кацага Владимир Иванович.

Для связи: +7(812) 325 - 88 - 11, e-mail:  Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

КОМНАТЫ - ЭТО ВЫГОДНО!

В этом квартале наблюдалось увеличение предложений по продаже комнат, особенно в  Адмиралтейском и Центральных районах, т.к. именно в этих районах осталось наибольшее количество коммунальных квартир и большинство продавцов своих комнат отчаялось в ожидании расселения и пытаются решить свои жилищные проблемы независимо от соседей. Предложения по другим районам не претерпели больших объявлений по количеству представленных объектов. Желания продавцов получить максимум серьезно корректируется ограниченным спросом со стороны покупателей. Устойчивым интересом пользуются самые дешевые комнаты небольшого метража. Их приобретают как правило приезжие по причине нехватки средств на более интересные варианты, либо в качестве альтернативы при продаже своей недвижимости с условием получения существенной доплаты. Комнаты площадью от 13-16 кв. м в двух- трехкомнатных квартирах недалеко от станций метро с местами общего пользования в приличном состоянии — наиболее востребованный вариант для клиентов, которые приобретают подобные варианты для выросших детей или  в качестве инвестиций для последующей сдачи в аренду, продавцы таких комнат как правило пытаются улучшить свои жилищные условия, приобретая отдельное жилье на вторичном рынке или в долевом строительстве. Комнаты большого метража нужны редким покупателям, это или соседи по квартире, или жильцы коммунальных квартир, которые дождались своего инвестора, но не хотят расставаться со своим микрорайоном. В таких вариантах, всегда надо помнить, чем больше по площади комната, тем дешевле стоимость квадратного метра. В силу того, что ипотечный кредит для приобретения комнат выдает практически один «Сбербанк», выдвигая жесткие требования и к заемщику, и к комнате (оформление по оценочной стоимости с обязательными отказами сособственников от преимущественного права покупки), а доходы граждан в ближайшей перспективе вряд ли увеличатся, спрос на комнаты практически не изменится. Что касается предложений в этом сегменте, то в Петербурге, столице коммунальных квартир, ещё долго не иссякнет поток разнообразных комнат на продажу, и далеко не все они найдут своих новых владельцев. В течение одного-двух месяцев будет реализовано не более 7%-9% от общего числа предложений при условии соответствия качества объекта и заявленной стоимости.

Исполнительный директор, Дорогова Елена Юрьевна.

Для связи: +7(812) 325 - 88 - 11, e-mail:  Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Комнаты. Итоговый обзор за 2009 г.

Несмотря на экономический кризис, который в первую очередь ударил по рынку недвижимости, комнаты в Санкт-Петербурге оставались наиболее ликвидным товаром. Примерно 30 %  от всех операций купли-продажи на вторичном рынке составили сделки с комнатами. Цены на комнаты, вместе со всеми ценами на недвижимость, продолжали в течение всего 2009 года медленно снижаться, кроме сентября-октября (возвращение людей из отпусков) и декабря (перед новым годом).
Наибольшим спросом у покупателей пользовались комнаты площадью 15-20 м2 в 3-4 комнатных квартирах  Центрального,  Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов. Стоимость таких объектов в среднем составляли 1.5 – 1.7. млн. руб.
Если в летний период стоимость комнат площадью 12-15 м2 доходила до 1 млн. руб., то сейчас таких объектов нет. Летом комнаты приобретали в основной массе родители для своих детей поступивших в высшие учебные заведения города.
Наименьшим спросом пользуются комнаты в многокомнатных квартирах  и комнаты в не престижных районах города, в домах на территории промзон.
В настоящее время приобрести комнату с привлечением средств ипотечного кредитования очень сложно. В Санкт-Петербурге только два-три банка рассматривают возможность выделения кредита на эти цели. Высокие процентные ставки (14-15 % годовых в рублях), большой первый взнос , наличие официального дохода (справка 2-НДФЛ), условия проведения сделок по рыночной стоимости, получение отказов всех собственников  от преимущественного права покупки  резко снижают количество сделок с использованием ипотечных кредитов.
Какого либо резкого изменения цен на комнаты нами не прогнозируется. Ситуация остается достаточно   стабильной. К весне возможен некоторый сезонный рост цен (на 2-3 %).

Исполнительный директор, Кацага Владимир Иванович.

Для связи: +7(812) 325 - 88 - 11, e-mail :  Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

ЛИКВИДНОСТЬ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ.

На сегодняшний день сложилась очень интересная ситуация в сегменте так называемого элитного жилья. Само понятие «элитное жилье» достаточно расплывчато и не имеет четких объективных критериев. Некоторые владельцы недвижимости, в свое время купившие объекты, как правило, в Центральном районе, и до недавнего времени получавшие неплохой доход в виде арендной платы, сегодня пытаются извлечь максимум от продажи этих объектов, выставляя их именно в этом секторе. На рынке появляются квартиры, расположенные в местах, пользующиеся устойчивым спросом, но по цене, намного превышающей представления потенциальных покупателей. Достоинства по местоположению, великолепный вид из окон зачастую меркнут из-за технического состояния самого дома, неухоженного подъезда, неоднородной социальной среды. Возникает резонный вопрос - а «элита» ли это? 
Как правило, у продавцов подобных объектов в голове есть цифра, которая им очень нравится, и зачастую они так и говорят: «а я хочу … миллионов!» Лучший способ понять, насколько собственная оценка соответствует оценке покупателей - это выйти на рынок и получить реальное предложение о готовности приобрести объект. Два, три месяца рекламы вполне достаточно, чтобы получить более-менее объективную картину о востребованности своей недвижимости на текущем рынке. 
Верным помощником продавцу в этом процессе должно стать агентство недвижимости с мощным рекламным ресурсом, с грамотными специалистами, владеющими ситуацией на всем рынке недвижимости. 
И, возможно именно сейчас нужно получить понимание о реальной стоимости своих активов в виде недвижимости, т.к. не исключено, что рынок продолжит свое движение вниз.

Исполнительный директор, Дорогова Елена Юрьевна.

Для связи: +7(812) 325 - 88 - 11, e-mail :  Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript